FAQ

Quels sont les  outils d’acquisition ?

L’EPF peut acquérir par voie amiable mais aussi sur délégation, par voie de préemption, d’expropriation, d’adjudication, d’exercice du droit de priorité, etc…

L’EPF peut-il être délégataire du droit de préemption ? 

Oui. En revanche, l’EPF est souverain pour décider de l’exercer notamment après contrôles suivants :

 1/ Le droit de préemption urbain a-t-il été effectivement institué ?

 A contrôler et à communiquer à l’EPF :

• Document d’urbanisme en vigueur : plan de zonage et règlement
• Délibération exécutoire de l’Assemblée délibérante portant approbation du plan local d’urbanisme initial
• Délibérations exécutoires de l’Assemblée délibérante portant approbation des révisions et modifications du plan local d’urbanisme le cas échéant
• Certificat(s) d’affichage pendant un mois au siège de l’établissement public de coopération intercommunale compétent et dans les mairies des communes membres concernées, ou en mairie, des délibérations
• Insertion(s) dans un journal diffusé dans le département
• Extraits du recueil des actes administratifs
• Délibération exécutoire de l’Assemblée délibérante instituant le DPU

2/ Le droit de préemption urbain a-t-il été régulièrement institué ?

Les effets juridiques attachés à la délibération qui institue le droit de préemption urbain ont pour point de départ l’exécution de l’ensemble des formalités de publicité.

A contrôler et à communiquer à l’EPFL :

• Attestation d’affichage en mairie pendant 1 mois
• Mention dans 2 journaux diffusés dans le département
• Notifications au directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques, à la chambre départementale des notaires, aux barreaux constitués près les tribunaux de grande instance dans le ressort desquels est institué le droit de préemption urbain et au greffe des mêmes tribunaux

3/ Qui est titulaire du droit de préemption urbain ?

La compétence d’un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre en matière de plan local d’urbanisme emporte compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain.

A contrôler et à communiquer à l’EPFL :

• Statuts de l’établissement public de coopération intercommunale

4/ Qui peut déléguer l’exercice du droit de préemption urbain ?

 Le titulaire du droit de préemption urbain ! Pas de subdélégation possible.

 A contrôler et à communiquer à l’EPFL :

Délibération exécutoire habilitant le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale à exercer le droit de préemption urbain et à le déléguer lui-même

5/ La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est-elle régulièrement enregistrée ?

La déclaration d’intention d’aliéner doit être adressée à la mairie de la commune où se trouve situé le bien.

C’est au maire de transmettre la DIA au délégataire ou au titulaire du droit de préemption.

A contrôler et à communiquer à l’EPFL :

• Déclaration d’intention d’aliéner avec mention expresse de la date de réception en mairie (copie de la décharge ou de l’accusé de réception du pli recommandé ou du dépôt sur guichet unique)
• Courriel de transmission de la DIA au délégataire ou au titulaire du droit de préemption
• DIA avec mention d’enregistrement

6/ Est-ce qu’il est nécessaire de transmettre copie de la DIA à la Direction de l’Immobilier de l’Etat (DIE) ?

Dès réception de la DIA, le maire doit en transmettre copie au directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques en lui précisant si cette transmission vaut demande d’avis.

Lorsque la valeur estimative du bien est supérieure à 180 000 €, et lorsqu’il est envisagé de l’acquérir, le titulaire du droit de préemption (ou le délégataire) transmet sans délai copie de la DIA au responsable départemental des services fiscaux.

Même si la collectivité dispose d’un avis de valeur récent, cette formalité substantielle de consultation du directeur départemental des finances publiques après réception de la DIA doit être accomplie.

Cette tâche peut être accomplie par la Commune, le titulaire du droit de préemption urbain ou l’EPF selon le cas.

7/ La préemption est-elle suffisamment motivée ?

Le droit de préemption urbain est exercé en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L300-1 du code de l’urbanisme ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement.

L’EPFLI Foncier Coeur de France agira toujours sur ce dernier fondement. Les actions ou opérations d’aménagement citées à l’article L300-1 sont les suivantes :

• mettre en oeuvre un projet urbain ;
• mettre en oeuvre une politique locale de l’habitat ;
•  organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques ;
• favoriser le développement des loisirs et du tourisme ;
• réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur ;
• lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux ;
• permettre le renouvellement urbain ;
• sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.

A contrôler et à communiquer à l’EPFL :

Idéalement, délibération du Conseil actant la réalisation du projet ou affirmant l’intérêt communal ou communautaire du projet public ou du secteur concerné par la DIA

Tous éléments publics évoquant la réalisation du projet : correspondance administrative, études, conventions, etc

8/ Quid de l’intervention de l’EPFL ?

Dès lors qu’il est envisagé de préempter via l’EPF, le porteur de projet doit :

• immédiatement communiquer la DIA à l’EPFLI – au plus tard dans les 15 jours à compter de sa réception en mairie ;
• s’abstenir d’effectuer toutes démarches à l’égard du notaire, du vendeur ou de l’acquéreur évincé ;
• inscrire à l’ordre du jour du Conseil le plus proche, la saisine de l’EPFLI et les modalités de portage foncier ;
• consulter la commune d’implantation du bien ou l’EPCI, selon le cas, pour recueillir son avis favorable sur l’opération de portage ;
• mettre en oeuvre la délégation du droit de préemption urbain, par délibération du Conseil ou décision du maire ou du président de l’EPCI selon le cas, au plus tard dans les 40 jours à compter de la réception de la DIA en mairie ;

A compter de la réception de la DIA, l’EPFL accompagnera le porteur de projet et le titulaire du droit de préemption urbain s’il est distinct pour mettre en oeuvre le dispositif de délégation.

A compter de la délégation du droit de préemption urbain, l’EPF instruira la DIA et effectuera toutes les démarches nécessaires dans le cadre légal et règlementaire (demandes de visite, de communication de documents, etc)

A penser :

• Communication de la DIA à l’EPF dans les 15 jours
• Délibération du Conseil sur la saisine de l’EPFLI et les modalités de portage
• Consultation de la commune d’implantation ou de l’EPCI pour recueillir son avis sur l’opération de portage
• Délibération ou décision de délégation du DPU à l’EPFLI

La décision de préemption

La décision de préemption est prise par la directrice de l’EPF après accord du Bureau de l’Etablissement compétent en la matière.

Si l’EPF estime que le dossier est incomplet, vicié ou trop fragile, la décision de préemption ne sera pas prise.

Le prix d’acquisition sera fixé par l’EPF après consultation de la Direction de l’Immobilier de l’Etat le cas échéant, étude du marché local et concertation avec le porteur de projet.

La décision de préemption sera adressée au porteur de projet et à la commune, si elle est distincte, pour inscription au registre.

A contrôler :

• Inscription de la décision de préemption au registre communal

Les suites de la préemption

A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par le juge de l’expropriation.

C’est l’EPF qui saisira le juge, dans le délai de 15 jours à compter de la réponse négative du propriétaire.

Il importe donc que le prix de la préemption repose sur de solides références foncières sur le marché local.

En cas de recours devant le Tribunal administratif, l’EPF assumera le contentieux.

 

Quels types de travaux peuvent être réalisés par l ‘EPF ? 

Tous types de travaux de proto-aménagement (désamiantage, déconstruction, dépollution, travaux de sécurisation et conservatoires (clos – couvert)) pour un terrain prêt à l’emploi.

Lorsque l’objectif est de relancer une activité commerciale en centre-bourg, l’EPF pourra procéder aux travaux de réhabilitation nécessaires à l’installation du commerçant.

 L’EPF peut-il réaliser l’aménagement du bien ? 

L’EPF ne peut pas réaliser les travaux d’aménagement, de confort ou de viabilisation.

La collectivité est-elle consultée pour le choix des entreprises ? 

L’EPF choisit lui-même les entreprises avec lesquelles il travaille. La mise en concurrence des candidats se fait dans le strict respect du Code de la Commande Publique et les entreprises retenues pour l’attribution des marchés sont celles ayant produit des offres de qualité et dont les pratiques sont respectueuses de toutes les contraintes légales et réglementaires propres à leur domaine d’activité. La collectivité peut néanmoins conseiller certaines entreprises au moment de la consultation, lorsque celle-ci est réalisée sur devis, ou inviter les entreprises à retirer le dossier de consultation au moment de la parution de l’avis d’appel à la concurence.

Qui décide de la réalisation des travaux sur un bien ? 

L’EPF a une gestion proactive et anticipatrice sur le patrimoine porté pour le compte des porteurs de projets dans l’objectif de ne pas obérer les projets futurs. Les travaux urgents sont mis en œuvre sans délai par l’EPF dès qu’il a connaissance d’une situation problématique.

Les autres travaux font l’objet d’un programme établi d’un commun accord avec la collectivité.

Est-ce que la commune peut visiter un bien acquis par l’EPF quand elle le souhaite ? 

Si le bien ne fait pas l’objet d’une convention de mise à dispostion entre le porteur de projet  et l’EPF, une autorisation préalable de visite doit être demandée à l’EPFL. Les clés des bâtiments sont conservées par l’EPF sauf exceptions.

Que faire en cas d’occupation illégale ? 

Si la collectivité se rend compte d’une occupation illégale sur un bien appartenant à l’EPF, ce dernier doit être prévenu rapidement afin qu’il puisse engager les procédures en urgence (recours à un huissier, avocat pour le suivi de la procédure). L’EPF ne peut pas autoriser d’occupation sans titre, pas plus que n’importe quel propriétaire.

La collectivité peut-elle réaliser les travaux elle-même ? 

La collectivité peut être autorisée à réaliser certains travaux elle-même si elle le souhaite et dans certains cas. Le programme de travaux est alors élaboré en lien  avec l’EPF qui demeure propriétaire et responsable. Une convention de mise à disposition est alors signée entre l’EPF et la collectivité induisant la garde du bien. Une attestation d’assurance doit être alors produite par celle-ci. Attention toutefois, fiscalement la TVA sur les dépenses effectuées par le porteur de projet sur un bien porté ne sont pas éligibles au FCTVA.

Qui s’occupe de la surveillance des biens ? 

Les membres de l’EPF sont les meilleurs relais de l’Etablissement sur le terrain sans pour autant s’y substituer. Ils préviennent l’EPF de toutes dégradations, occupations ou autres incidents dont ils auraient connaissance sur les biens acquis par l’EPF situés sur leur territoire. Par ailleurs, les biens bâtis font l’objet de mesures de surveillance par l’Etablissement en tant que de besoin.

Est-ce que l’EPF peut réaliser les travaux sur un bien communal ? 

L’EPF  ne peut réaliser des travaux que sur les biens acquis et portés pour le compte de ses membres sauf opération globale portant sur des biens mitoyens via la signature d’une convention de maîtrise d’ouvrage unique.

L’EPF peut-il chercher des subventions pour les collectivités ? 

Il appartient aux collectivités en charge de leur projet d’aménagement de chercher les subventions possibles. L’EPF les accompagnera toujours dans cette démarche en fournissant notamment, à l’appui des demandes de déblocages de subventions, les factures qu’il aura réglés en qualité de maître d’ouvrage.

Si l’EPF acquiert un bien libre en bon état, est-il possible de le mettre en location ? 

A la demande du porteur de projet, les biens les plus aptes à recevoir des locations sont remis aux normes (Ex. : électriques, ERP, accessibilité…), avant leur mise en location pendant la période transitoire de portage. Les travaux sont des dépenses de gestion et dont le coût est intégré au capital porté.

Qui touche alors le loyer versé ?

L’EPF perçoit les loyers et les intègre au bilan de gestion, permettant une diminution de l’annuité à devoir par le porteur de projet.

A quel moment s’effectue la revente ?

La revente s’effectue :

• A l’échéance de la convention de portage (terme contractuel),
• A tout moment durant le portage (par anticipation), sur demande de rachat de tout ou partie des biens portés par l’EPF, justifiée par le membre par un motif légitime et sérieux telle que la réalisation anticipée de l’opération initialement prévue et ayant motivé l’acquisition du bien.

Peut-on racheter durant la première année de portage  ?

C’est possible…, mais cette démarche engendre néanmoins le paiement des frais de portage pour l’année entière,

…et déconseillé : en effet, cela veut dire que l’EPF est détourné de sa vocation première de constituer des réserves foncières à moyen et long terme, et que la durée de portage a été mal calibrée dès la conclusion de la convention de portage foncier.

Comment se passe la revente ? 

L’EPF a pour obligation de saisir la Direction de l’Immobilier de l’Etat pour une cession de bien. Puis la collectivité ou l’EPCI prend une délibération (un modèle peut être produit par l’EPF) avec notamment le calcul du prix de revient. Les dépenses et les recettes qui n’ont pas pu être intégrées dans le calcul du prix font l’objet d’une refacturation ou d’une régularisation ultérieure. Enfin, l’EPF revend au membre qui peut alors en disposer à sa convenance et commencer son aménagement

Est-ce que l’EPF peut revendre le bien directement à un tiers ?

A titre exceptionnel et sur délibération motivée, le Conseil d’administration peut autoriser la cession d’un bien appartenant à l’EPF à un tiers  public ou privé désigné par le porteur de projet pour la réalisation d’un  aménagement, répondant aux dispositions de l’alinéa premier de l’article L 300-1 du Code de l’Urbanisme.

La revente a un tiers n’est pas possible pour l’EPF dès lors que le projet a reçu des financements extérieurs (subventions) ou issus des fonds propres de l’EPF.

L’EPF peut-il revendre par phase ? 

Il est possible de réaliser une revente par phase permettant au membre d’aménager le foncier acquis progressivement, dans la limite de la durée de la convention de portage foncier.

Peut-on aménager les biens durant le portage ? 

Non, ce n’est pas possible. Il faut avoir racheté les biens auprès de l’EPF pour procéder aux aménagements.

Lorsque l’EPF acquiert un immeuble avec un commerce et des logements au-desus, peut-il revendre à la collectivité seulement le commerce et garder en stock les logements et inversement ?

Revendre une seule partie de ce type de bien oblige l’EPF à réaliser un état descriptif de division et à créer une copropriété. Avec la réalisation de ces démarches, cela est possible.

Quelle est la fiscalité de la revente par l’EPF ? 

L’EPF étant assujetti à la TVA, la cession est soumise au régime de la tva.

A noter : si la revente à l’euro symbolique pour une demande de rachat partiel est possible, le porteur de projet s’engage à procéder au remboursement immédiat de la tva antérieurement déduite à reverser par l’EPF.

Quelles sont les modalités de remboursement auprès de l’EPF ?

Les modalités de remboursement sont définies dans le cadre de la convention de portage foncier signée entre l’EPF et le porteur de projet.

 ▪ Les portages jusqu’à 4 ans compris peuvent être mobilisés sous 2 formes, l’option retenue sera précisée dans la convention de portage :

Option 1 : par annuités constantes comprenant le remboursement annuel du capital porté, déterminé en fonction du nombre d’années de portage.

Option 2 : par remboursement dissocié correspondant au remboursement à terme de la totalité du capital porté.

▪ Les portages à partir de 5 ans et 15 ans au maximum seront mobilisés par annuités constantes

 À quel moment les porteurs de projet commencent-ils à rembourser l’EPF ?

En remboursement par annuité constante, le porteur de projet verse la première annuité à compter de l’année n+1 après l’acquisition et sur la durée conventionnée avec l’EPF. Passer par l’EPF pour acquérir un bien permet de débudgétiser  la dette.

Comment est fixé le montant du remboursement ?

Le montant du remboursement est calculé en N sur la base du prix d’achat auquel s’ajoutent les frais d’actes et les frais de la gestion du bien décaissés, le tout en N+1, en fonction de la durée de portage.

La collectivité reçoit-elle un bilan chaque année ?

Chaque année, un bilan de gestion annuel est réalisé sur l’opération. Il reprend l’ensemble des dépenses réelles effectuées par l’EPF pour le compte de l’opération ainsi que l’ensemble des recettes réellement perçues.

Chaque année, le porteur de projet est destinataire de 2 avis des sommes à payer (l’un pour les frais de portage et l’autre pour les sommes en capital à rembourser dans le cas d’un remboursement constant). Ces sommes sont exigibles annuellement, à compter de la première année suivant l’acquisition par l’EPF.

Le bilan de gestion de N comprend les dépenses (et recettes) réglées en N-1 entre le 1er janvier et le 31 décembre et le prévisionnel à inscrire au budget de N+1 (sauf dépenses nouvelles).

Comment rembourse-t-on les travaux effectués par l’EPF ?

Pendant le portage foncier, l’EPF règle l’ensemble des dépenses liées à la sécurisation, à l’entretien et à la sauvegarde des biens. Ces dépenses font partie du bilan de gestion annuel et sont donc lissées sur la durée du portage foncier.

L’EPF est-il assujetti à la TVA ?

Depuis 2012, l’EPF est assujetti sur l’ensemble de ses activités, cessions de biens immobiliers incluses. L’exigibilité de la TVA sur marge ou sur prix total (changement nature juridique du bien, acquisition avec TVA, …) se fait donc au moment du calcul du prix de revient pour la revente.

Si la revente à l’euro symbolique pour une demande de rachat partiel est possible, le porteur de projet s’engage à procéder au remboursement immédiat de la tva antérieurement déduite à reverser par l’EPF.

Enfin, toutes les refacturations effectuées par l’EPF pour des dépenses qui n’auraient pu entrer dans le calcul du prix sont soumises à la TVA (conformément au a du 1 de l’article 266 et en application du 2° du I de l’article 267 du code général des impôts).

 

Quelle est la « cotisation » au moment de l’adhésion à l’EPF ?

Aucune cotisation n’est demandée, l’adhésion à l’EPF est gratuite et ne pèse pas sur le budget des membres. En revanche l’adhésion d’un EPCI à l’EPF entraîne la mise en place de la Taxe Spéciale d’Equipement (TSE) sur son territoire. Elle sera prélevée seulement à partir de l’année suivant l’arrêté préfectoral validant l’adhésion.

la TSE : Qui décide du montant qui sera prélevé chaque année ? 

Le montant de la Taxe Spéciale d’Equipement (TSE) est voté chaque année par les délégués de l’Assemblée générale de l’EPF, représentant l’ensemble des membres de l’Etablissement, sur proposition du Conseil d’administration.

Elle est calibrée en fonction des besoins de l’EPF en matière d’acquisitions foncières.

La TSE : Comment est-elle prélevée ? 

Le montant total de TSE voté par l’Assemblée générale est ensuite communiqué à la Direction Générale des Finances Publiques. Puis, elle répartit ce montant sur les taxes foncières, la taxe d’habitation et la cotisation foncière aux entreprises (CFE – anciennement taxe professionnelle).

La TSE : Combien elle coûte ?

La loi fixe un maximum de perception de 20€/an/habitant. La réalité fiscale est variable d’un ménage à l’autre car cela dépend notamment de la valeur locative du bien.

La TSE : Est-ce qu’elle reste sur notre territoire ?

La TSE est mutualisée entre tous les membres de l’EPF. Avec une programmation financière de 60 millions d’euros sur la période 2019-2023, l’EPF peut vous accompagner dans la réalisation de vos projets bien au-delà du montant prélevé sur votre territoire.

La TSE : Est-ce que le montant perçu sur notre territoire correspond bien au service rendu ?

L’adhésion à l’EPF entraîne la mise en place de la TSE sur le territoire nouvellement adhérent mais également l’ouverture à un large panel de services. Pour les découvrir, n’hésitez pas à visiter notre site internet ou à nous contacter.

Qu’est-ce que le taux de portage :

Un taux de portage unique de 1,5% HT est appliqué pour chaque portage sur le capital restant dû.

Les taux sont validés par le Conseil d’administration. Ce taux n’est pas un taux bancaire mais bien la rémunération des services rendus par l’EPF.

Pourquoi passer par l’EPF plutôt qu’une banque ?

La TSE finance l’expertise de l’EPF (technicité des acquisitions, des études et travaux, de la gestion bâtimentaire et locative de bien, …). Ils ne sont pas à confondre avec les taux bancaires. C’est une force collective que l’on rejoint lorsque l’on adhère à l’EPF, un partage d’expérience, une expertise et un accompagnement pour la réussite des projets de territoire.

L’EPF acquiert directement dans les situations les plus difficiles, réalise des travaux et porte le bien sur la durée. La convention de portage foncier permet de débudgétiser la dette du porteur de projet.

L’EPF n’est pas une banque ?

C’est exact ! L’ingénierie mise en œuvre par l’EPF dispense non seulement le porteur de projet de financer immédiatement le projet d’acquisition voire les travaux attendus pour la préparation de son aménagement (travaux de proto-aménagement tels que la dépollution et la déconstruction) mais également de mâturer son projet en toute tranquillité pendant le temps du portage.

Est-ce qu’il y a des durées maximums de portage ?

La durée de portage maximum est de 15 ans.

La durée de portage est évaluée en lien avec l’EPF selon le projet défini par le porteur de projet au moment de l’acquisition, en fonction des besoins et de la date de réalisation envisagée

Qui a en charge le pilotage financier du projet ?

Il appartient aux collectivités en charge de leur projet d’aménagement de chercher les subventions possibles car elles demeurent au pilotage de tous les aspects de leur projet.

Il leur appartient également de calibrer leur capacité de remboursement auprès de l‘EPF ; Cela induit de prendre en compte les recettes prévisionnelles à percevoir durant le portage et de partager la stratégie globale avec l’équipe de l’EPF.